Les Viagers Immobiliers en France : quelles perspectives pour ce marché en pleine mutation ?

Spécialisation des acteurs plus poussée, le marché du viager

Une spécialisation des acteurs de plus en plus poussée

Après l’apparition de nouveaux produits, le deuxième mouvement de financiarisation du viager consiste en une spécialisation de plus en plus fine des acteurs.

Spécialisation rendue nécessaire par l’essor du marché, et les innovations en termes de limitation des risques liés au viager.

L’apparition de fonds d’investissement viagériste

Tous nos interlocuteurs ont souligné la pertinence d’un développement de fonds d’investissement viagériste dans le contexte actuel et ce pour quatre raisons principales.

* Le marché du viager est un marché au potentiel immense, et donc bien adapté à l’apparition de structures de masse telles que les fonds d’investissement. L’un de nos interlocuteurs, fondateur d’un des tous premiers fonds souligne ce point.

« Il est difficile d’avoir des données fiables sur le marché. C’est aujourd’hui un marché de niche mais c’est un marché en pleine expansion et son potentiel est monstrueux puisqu’il concerne tous les retraités propriétaires. »

Un autre interlocuteur remarquait que le viager est une solution d’avenir car il ouvre de nouvelles perspectives de revenu aux personnes âgées. « les sénior ont en réalité trois types de revenus, elles n’ont conscience que des deux premières.

•  La retraite traditionnelle, issue de l’épargne et gérée pour l’Etat par des instituts parapublics.
•  La retraite complémentaire, qui s’est largement

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E- Les limites du viager

En dépit de ses attraits et de la pertinence de son fonctionnement dans le contexte de la France actuelle, le viager reste un marché confidentiel. Certes, celui-ci est une plein explosion, mais on peut se demander d’une part pourquoi il est jusqu’à présent demeuré un marché marginal, d’autre part si il peut à l’avenir constituer un sérieux concurrent à la vente classique.

Pour ce faire il convient d’observer les facteurs pouvant constituer des freins à l’essor du viager.

Viager méconnu

Le viager pâtit en effet d’une méconnaissance sévère dans la population. Tous nos interlocuteurs le soulignent, « si vous allez dans la rue et demandez au premier inconnu ce qu’est un viager, je pense que vous pourrez attendre longtemps avant d’obtenir une réponse précise » s’amuse l’un de nos interlocuteurs.

Il est impossible de trouver des chiffres sur la perception du viager, aucune étude ne s’étant, à notre connaissance, penchée sur la question. Pour tenter de suppléer à cette insuffisance, nous avons réalisé un questionnaire grâce à la plate-forme Surveyshare, celui-ci figure en annexe, et c’est en conjuguant les entretiens auprès des professionnels, les résultats de ce questionnaire, et les analyses figurant dans les rapports officiels que nous allons essayer d’appréhender le thème de la perception du viager.

Il faut toutefois souligner que le questionnaire comporte des biais et n’a pas prétention à concurrencer la

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C- Le viager, une solution pertinente en France aujourd’hui ?

Les caractéristiques du viager, on l’a vu, en font l’instrument le plus souple et le plus adaptable de transaction immobilière. Tout au long du XIXe siècle, le viager était un procédé relativement présent dans les mœurs, comme le montre son apparition dans des ouvrages littéraires ainsi que les nombreux écrits qui lui ont été consacré au début de ce siècle.

Pourtant, la dimension aléatoire du viager, conjuguée au développement des mutuelles, puis à l’apparition d’un système de retraite public, on fait peu à peu tomber la vente viagère en déclin.

Il semble qu’aujourd’hui, le phénix renaisse de ses cendres et que le viager se développe fortement. La multiplication du nombre d’acteurs en est un premier indice. Indice qui toutefois n’est pas réellement significatif, puisqu’il ne reflète pas le succès de ces entreprises.

C’est pourquoi il convient maintenant d’étudier l’évolution du marché au cours des dernières années avant d’observer quels sont les facteurs qui façonnent la destinée de la vente viagère.

Un marché du viager en plein boom ?

La première chose à souligner est ici l’importance du marché potentiel. L’actif immobilier des personnes âgées est très important, mais peu liquide. L’Etude de l’ANIL sur le Prêt en Viager Hypothécaire estime en effet celui-ci à plus de 700 Milliards d’euros en France.12 On comprend dès lors que la vente viagère

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Comparaison des alternatives de prix

Pour mettre en pratique l’articulation des différentes variables, nous allons tenter d’effectuer une simulation illustrant les différentes alternatives de quelqu’un souhaitant subvenir à ses besoins de logement.

Monsieur Martin a 35 ans. Son objectif est d’occuper un bien d’une valeur de 500 000 euros. Il pense vivre encore 50 ans. Il est actuellement locataire d’un logement d’une valeur de 500 000 euros. Les taux de rentabilité locatifs sont de 8%, il paie donc un loyer annuel de 40 000 euros. On peut chercher à déterminer quelles sont les différentes options qui s’offrent à lui.

Vaut-il mieux pour lui acheter ou louer ? Instinctivement, on sait que moins la durée d’utilisation d’un bien est grande, moins l’avantage comparatif de la propriété est important.

Ainsi si monsieur Martin achète son bien et décède accidentellement au bout d’un an, l’investissement ne sera pas judicieux puisqu’il aura dépensé 500 000 euros pour occuper un an un bien qu’il aurait pu occuper pour 40 000 euros. Il perd donc 460 000 euros.

Inversement, plus la durée d’utilisation du bien est importante, plus l’investissement est judicieux. Ainsi si Monsieur Martin achète aujourd’hui son bien à 500 000 euros et décède à 85 ans, il économisera 50 années de loyer. Comme on ne peut comparer des valeurs de différentes périodes, il s’agit d’actualiser une suite de flux constants sur une période finie pour évaluer l’économie de loyer en valeur

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